Venda a sua casa e fique a morar nela | 2 de Maio de 2012

?A dificuldade em pagar o empréstimo da casa já começou a atingir várias famílias e nem sempre é fácil encontrar soluções. A venda de casas é cada vez mais difícil, com os bancos a negar muitos pedidos de crédito. A venda de casa com reserva de usufruto pode dar uma ajuda?, refere a Associação de Defesa do Consumidor (Deco).

A fórmula é simples: o dinheiro que é arrecadado com o negócio pode ajudar os portugueses com dificuldades económicas a equilibrarem as suas finanças. Ao optarem por esta modalidade, conseguem a verba necessária e podem acordar com o comprador continuar a viver na casa.

Mas nem tudo são vantagens. Esta modalidade ainda é pouco frequente em Portugal e pode ser difícil conseguir encontrar um comprador que aceite comprar o imóvel com reserva de usufruto.

As próprias mediadoras que actuam no mercado nacional admitem que esta prática é pouco comum e, por isso mesmo, não disponibilizam esta oferta. ?A Era não faz este tipo de negócio, embora tenhamos conhecimento da existência desta solução. Sabemos que em alguns países da Europa esta é já uma prática comum, nomeadamente em França. Em Portugal, esta é uma possibilidade ainda pouco explorada e pensamos que, por questões de ordem cultural, não terá grande expressão ou procura por parte do mercado?, reconhece a empresa de mediação em declarações ao   i . Uma opinião partilhada pela concorrente Remax.

Já a Century 21 acredita que esta modalidade seria a solução ideal ?se existisse já um mercado de arrendamento activo e profissional com capacidade de atrair investidores para este tipo de modalidade?, afirma ao   i   Ricardo Sousa, administrador da empresa, embora admita que ?algumas famílias começam agora a ponderar esta opção?. Para incentivar este tipo de actividade, diz ser ?necessário repensar o enquadramento fiscal e parte dos benefícios do fundo de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) aos pequenos e médios investidores que adquiram imóveis para arrendamento?. Segundo o responsável, deveria ser criado um programa de investidores para arrendamento, pois só assim é possível utilizar este tipo de soluções de forma generalizada.

A verdade é que este negócio interessa sobretudo a investidores com dinheiro para aplicar e que não tenham pressa em habitar a casa. ?Pode ser uma solução viável para pais com filhos pequenos que aproveitam para comprar uma casa para quando os filhos forem adultos?, salienta a Deco.

PREÇO ATRACTIVO   Outro factor a ter em conta é o preço do imóvel. O ideal é que esteja abaixo do preço do mercado, para atrair interessados que aceitem esperar pela casa. Além disso, ?se o objectivo da venda for a liquidação de um empréstimo só compensa se o montante em dívida for inferior ao preço da casa. Caso contrário, são preferíveis outras soluções como negociar a dívida ou entregar a casa ao banco?, revela a Deco.

Não se esqueça que os potenciais compradores devem ter capitais próprios, pois ?dificilmente os bancos concedem um empréstimo numa venda destas?, diz a associação. Por outro lado, o comprador beneficia de uma redução no valor que serve de cálculo ao Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). A percentagem a abater depende da idade do vendedor: quanto mais velho, menor a dedução (ver quadro). No entanto, se for um casal com idades diferentes considera-se o elemento mais novo.

Mas como funciona o negócio? O prazo do contrato termina ? a não ser que esteja estipulado ? quando o usufrutuário morrer. Mas esta é a melhor solução para vendedores idosos. Se forem pessoas mais novas, já convém definir um prazo. É o caso, por exemplo, de 10 anos.

Não se esqueça que para avançar com a compra e venda com usufruto precisa de seguir uma série de procedimentos (ver caixa ao lado). Esta operação é formalizada por documento particular ou, o mais comum, escritura pública que pode ser feita num cartório notarial através do serviço Casa Simples, Casa Segura ou do Casa Pronta numa conservatória do registo predial. Neste último caso, de acordo com a Deco, paga-se menos.

?Vender uma habitação com reserva de usufruto e prazo certo continua a ser um negócio pouco comum e desconhecido da maioria dos consumidores e profissionais, como agentes imobiliários?, salienta a associação. A pensar nestas dificuldades, a entidade recomenda a contratação de um advogado ou de um notário para que o negócio seja realizado. ?Todos os aspectos importantes devem ficar escritos no contrato: a duração do usufruto (vitalício ou com prazo), os usufrutuários e, no caso de um casal, se o contrato vigora até à morte do último cônjuge?, conclui.

Conheça os direitos e as obrigações deste negócio

Para evitar surpresas desagradáveis, todos os aspectos importantes do negócio devem ficar escritos no contrato, incluindo o prazo do arrendamento.

Já o pagamento pode ser feito na totalidade ou pode definir--se uma prestação a pagar. "Para não fazer um mau negócio, antes de decidir, o comprador deve ponderar a idade do vendedor, o montante acordado face ao valor do imóvel e a valorização da casa, no caso de um investimento", acrescenta a Deco.

No caso de ocorrerem danos no imóvel, estes são da responsabilidade do usufrutuário. É também ele quem fica encarregue das reparações necessárias para manter a casa em bom estado. Mas as obrigações não ficam por aqui. Os impostos e as taxas são da responsabilidade de quem fica a viver no imóvel. É o caso, por exemplo, do IMI e da taxa de conservação de esgotos.

Já as obras para melhoramento são de responsabilidade do proprietário. "O usufrutuário é obrigado a consenti-las, desde que não reduzam o valor da casa", acrescenta a associação. Também as reparações extraordinárias são da sua responsabilidade, excepto quando se devem à má administração do vendedor. Neste caso, será este último a pagar. "Se as obras forem urgentes e o proprietário não as realizar, o vendedor poderá fazê-las, pagá-las e exigir o dinheiro mais tarde", refere a entidade. Caso não obtenha o valor que gastou, resta-lhe recorrer aos julgados de paz ? se o valor o permitir ? ou ao tribunal. Esta última é a alternativa mais morosa.

Se o proprietário não quiser esperar mais pela disponibilidade da casa sempre pode vendê--la. Neste caso, o usufruto mantém-se e passa a existir um novo dono. "Caso seja necessário um empréstimo com hipoteca para concretizar a venda é necessária a autorização do usufrutuário. Mas este não tem qualquer interesse em recusar", conclui a Deco.

 

fonte:ionline

Publicada por Objectivos Partilhados