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Detalhe de Notícia
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO | 7 de Março de 2009
Descrição

Um contrato de arrendamento é um acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda.

Formalização do contrato: O contrato deve ser reduzido a escrito, em papel comum, sendo necessários três exemplares: um para o senhorio, outro para o inquilino e outro para as finanças; O contrato deverá ser assinado por todas as pessoas que nele intervêm, incluindo o fiador, caso este exista; Ao senhorio cabe pagar o respectivo imposto de selo.

Elementos que devem constar do contrato: Identidade do senhorio e do inquilino; Natureza do direito do senhorio sobre a habitação: proprietário, usufrutuário, etc.; Identificação e localização da habitação arrendada, nomeadamente com indicação de inscrição na matriz predial (ou a declaração de se encontrar omissa) e o endereço; Licença de utilização, seu número, data e entidade emitente; Data de celebração do contrato; Prazo do arrendamento; Regime e valor da renda; Identificação dos locais de uso privativo do inquilino, dos de uso comum e dos anexos que eventualmente se integrem no arrendamento; Quaisquer outros elementos facilitados pela lei e pretendidos pelas partes; Pode também ser anexado um documento, assinado por ambas as partes, onde seja descrito o estado de conservação da casa. Na falta deste documento, presume-se que o prédio foi entregue em bom estado.

Transmissão do Arrendamento: Transmissão por Morte: Quando o inquilino morre, o contrato de arrendamento caduca; No entanto, pode acontecer que com ele vivesse alguém que tenha o direito de requerer a transmissão do contrato. Transmissão por Divórcio: Quando existe divórcio ou separação judicial de pessoas e bens, seja por acordo dos cônjuges ou por decisão do juiz, a posição de arrendatário pode-se transmitir de um cônjuge para o outro; Esta transmissão será comunicada ao senhorio pelo tribunal. Quem pode suceder ao inquilino falecido: Cônjuge não separado judicialmente ou de facto; Descendente ou afim com menos de um ano de idade ou que convivesse com o inquilino há mais de um ano; Ascendente ou afim que vivesse com o inquilino há mais de um ano; Pessoa com quem vivesse há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges, desde que o inquilino não fosse casado ou desde que estivesse separado judicialmente. (Ver Lei nº 135/99, de 28 de Agosto). A transmissão pode ocorrer para qualquer uma das referidas pessoas, segundo a ordem indicada e preferindo o mais próximo e mais idoso em relação aos outros.

Em princípio, cada contrato só suporta uma única transmissão - excepção feita para o caso de se transmitir para o cônjuge do primitivo arrendatário, pois nesse caso pode ainda ser transmitido para os parentes ou afins deste.

Se o titular do direito de transmissão possuir residência à data da morte do primitivo arrendatário nas comarcas de Lisboa e Porto e zonas limítrofes, ou na respectiva localidade quanto ao resto do país, o arrendamento não poderá ser transmitido para si. Comunicação ao Senhorio: Mas se pretender efectivar esse direito deverá comunicar o falecimento ao senhorio nos 180 dias posteriores a essa ocorrência, através de carta registada com aviso de recepção; Se o titular do direito de transmissão não pretender essa transmissão, deverá comunicar a sua intenção ao senhorio nos 30 dias seguintes à morte do inquilino; Se não cumprir estes prazos, o familiar não perde o direito à transmissão, mas poderá ser obrigado a indemnizar o senhorio por todos os danos causados (Ver Acórdão do Tribunal Constitucional nº410/97 de 8 de Julho). Regime de Renda no caso de Transmissão do Contrato: A renda do primitivo contrato poderá ser alterada para o regime de renda condicionada se a transmissão ocorrer para: Descendentes ou afins na linha recta com mais de 26 anos e menos de 65; Descendentes ou afins na linha recta com menos de 26 anos, assim que completem essa idade e desde que tenha decorrido um ano desde a morte do arrendatário; Ascendentes ou afins na linha recta com menos de 65 anos. No entanto, a renda não será alterada se: O descendente ou afim na linha recta for portador de deficiência física a que corresponda incapacidade superior a dois terços; O ascendente, descendente ou afins na linha recta possuir reforma por invalidez absoluta ou sofra de incapacidade total para o trabalho.

Opção de Denúncia por parte do Senhorio: O Decreto-Lei 278/93 de 10 de Agosto, que introduziu algumas alterações ao Regime do Arrendamento Urbano, estabeleceu a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato de arrendamento de duração não efectiva (portanto esta possibilidade não existe nos contratos de duração limitada) após o falecimento do inquilino, em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada; Ou seja, nestes casos, em vez de transmitir o contrato para o familiar do inquilino falecido, o senhorio pode preferir terminar o arrendamento e indemnizar por isso o dito familiar com um montante igual a dez anos de renda; Metade da indemnização deverá ser paga nos 30 dias seguintes a se efectivar a denuncia e o restante no termo do contrato; O montante da indemnização não está sujeito a IRS.

Prazos Específicos para a Denúncia na Transmissão: 180 dias para o transmissário comunicar a morte do inquilino ao senhorio e dizer que pretende exercer o direito de transmissão; 30 dias para o senhorio invocar a denúncia especificando o valor da indemnização; 60 dias para o transmissário se opor à denúncia, propondo um valor mensal de renda a pagar; 30 dias para o senhorio aceitar a transmissão do contrato com a renda proposta ou para insistir na denúncia mas devendo agora a indemnização de dez anos de renda ser calculada com base no valor proposto pelo inquilino.

Todas as comunicações referidas devem ser feitas através de carta registada com aviso de recepção.

O incumprimento destes prazos implica a perda dos referidos direitos, com excepção do prazo de 180 dias para o transmissário não renunciante.

A restituição do prédio só é exigível nos 6 meses seguintes à efectivação da denúncia.

Direito a Novo Arrendamento:

Existem casos em que, ocorrendo a morte do inquilino e não havendo lugar à transmissão do contrato, poderá existir quem tenha o direito de requerer ao senhorio a celebração de um novo contrato em seu nome.

Nota: Este direito não existe nos contratos de duração limitada. Consulte também: Transmissão de arrendamento. Quem Beneficia deste Direito: As pessoas que viviam com o falecido inquilino em economia comum há mais de 5 anos, desde que não habitassem o local por força de contrato que não respeitasse directamente a habitação (como é o caso das empregadas domésticas); Os subarrendatários, no caso de a sublocação ter sido autorizada pelo senhorio.

Havendo várias pessoas nestas situações, o direito cabe àquela que vivia há mais tempo com o inquilino, preferindo, em igualdade de situações, os parentes por grau de parentesco, os afins por grau de afinidade e o mais idoso em relação aos outros.

Se alguma das pessoas indicadas possuir, à data da morte do inquilino, residência nas comarcas de Lisboa e Porto e zonas limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do país, não beneficiará deste direito. O Senhorio Pode Recusar o Novo Arrendamento Se: Precisar da habitação para sua residência ou de parentes ou afins de linha recta ou para nele construir a sua habitação, desde que resida em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria ou se denunciar o contrato de arrendamento da casa onde seja inquilino; Pretender vender o prédio ou fracção arrendada, podendo neste caso o titular do direito exercer o direito de preferência para a aquisição; Pretender afectar o local para fim diverso da habitação e obtenha para isso a respectiva licença camarária; Quiser ampliar o prédio ou construir novo edifício de modo a aumentar o número de locais arrendáveis.

O titular do direito poderá exigir uma indemnização correspondente a três anos de renda calculada nos termos do regime da renda condicionada, bem como a reocupação do local, se o senhorio: Não for habitar o local dentro de 180 dias, ou não permanecer nele durante três anos; Não realizar as obras no prazo de três anos; Não efectuar a venda no prazo de 12 meses; Não afectar o local a fim diverso da habitação no prazo de seis meses.

Estes prazos poderão ser alargados se se verificarem motivos de força maior ou não imputáveis ao senhorio. O Regime do Novo Contrato: O novo contrato fica sujeito ao regime de duração limitada e de renda condicionada, não podendo no entanto esta ser inferior à que era paga pelo falecido inquilino. Comunicações Entre as Partes: A pretensão de efectivar o direito a novo arrendamento deve ser comunicada por escrito ao senhorio nos 30 dias posteriores à morte do inquilino; A invocação de alguma das excepções indicadas deve ser comunicada ao inquilino 30 dias após o senhorio receber a comunicação do inquilino; O não cumprimento destes prazos implica a caducidade do direito.

Tipos de Contrato - Existem dois regimes de contrato: Duração Indeterminada (Renovação Automática): Prazos: Renovados automática e sucessivamente. Actualização Anual de Rendas: Através de coeficientes anualmente estabelecidos por portaria. Podem, no entanto, as partes, definir as condições de actualização aquando da celebração do contrato ou em documento posterior. Actualização das Rendas Noutras Ocasiões: Se o inquilino residir nas áreas metropolitanas de Lisboa  ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, pode a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada; Na sequência de obras de conservação extraordinária ordenadas pela Câmara Municipal. Direito de Preferência: O inquilino possui direito de preferência quanto à aquisição da habitação. Transmissão do Contrato (veja: Direito ao Novo Arrendamento): Por morte do inquilino, o senhorio pode transmitir o contrato a familiares e afins do falecido; O senhorio pode optar pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão. Direito a Novo Arrendamento por Morte do Inquilino (veja: Transmissão do Contrato): Pode assistir, a alguém ligado ao inquilino, o direito a celebrar um novo contrato de arrendamento. Denúncia: Por parte do inquilino: basta cumprir um prazo de pré-aviso variável com a duração do contrato; Por parte do senhorio: o senhorio só pode denunciar em três situações: Para efeitos de ampliação do prédio ou construção de novos edifícios que aumentem o número de fogos arrendados; Se necessitar do prédio para sua habitação ou de seu descendente; Em caso de morte do inquilino se optar pela denúncia do contrato, em alternativa à transmissão com aplicação de renda condicionada; Por haver diferimento da desocupação, após acção de despejo, por motivos de ordem social. Duração Limitada (A Termo Certo): Prazos: Duração igual ou superior a cinco anos; Renovação por três anos, se outro período não for estipulado. Actualização Anual de Rendas: Através de coeficientes anualmente estabelecidos por Portaria; Ou através de acordo das partes. Direito de Preferência: Não existe o direito de preferência por parte do inquilino quanto à aquisição da habitação. Transmissão do Contrato (veja: Direito ao Novo Arrendamento): Por morte do inquilino, o contrato não sofre qualquer suspensão com a transmissão; O senhorio não possui o direito de opção pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão. Direito a novo arrendamento por morte do inquilino: Não existe tal direito. Denúncia: Por parte do inquilino: aviso ao senhorio por escrito, com 120 dias de antecedência da data em que pretende efectivar a denúncia e após o prazo inicial de seis meses. Por parte do senhorio: através da notificação judicial avulso do inquilino com antecedência mínima de um ano, em relação ao fim do termo do contrato; Não há lugar a diferimento.

Extinção do contrato de arrendamento: A Revogação - por acordo entre as partes: As partes podem a todo o tempo acordar nos termos de uma revogação do contrato; Esse acordo deverá ser reduzido a escrito sempre que não seja imediatamente executado; Se o inquilino não cumprir o acordo e se recusar a abandonar a casa arrendada, o senhorio pode intentar uma acção de despejo. A Resolução - por incumprimento de uma das partes: Se o senhorio não cumprir as suas obrigações, o inquilino pode a todo o tempo resolver o contrato, porventura recorrendo ao pedido de uma indemnização; O inquilino fica por sua vez sujeito a sofrer uma acção de despejo se incorrer nalguma das formas de incumprimento tipificadas pela Lei: Não pagamento da renda no tempo e lugar próprios; Uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação; Uso do prédio para práticas ilícitas, imorais ou desonestas; Realização de obras ou deteriorações consideráveis no prédio sem o consentimento escrito do senhorio; Ceder ilicitamente a sua posição contratual; Conceder hospedagem a mais de três pessoas; Subarrendamentos ou empréstimos sem consentimento do senhorio; Cobrança de renda ao subarrendatário superior à que seja permitida pelo senhorio; Conservação do prédio desabitado por mais de um ano ou falta de residência permanente no prédio, com excepção de: Motivo de força maior ou doença; Ausência por tempo não superior a dois anos em cumprimento de serviço militar ou no exercício de outras funções públicas ou laborais por conta de outrem ou por comissão de serviço público, civil ou militar por tempo determinado; permanência no local arrendado do cônjuge, parentes em linha recta ou outros familiares do inquilino que com ele convivessem há mais de um ano; fim de prestação de serviços pessoais ao senhorio que tenham determinado a ocupação do prédio.

A acção de despejo com algum dos fundamentos apontados deve ser instaurada dentro de um ano a contar do conhecimento do facto pelo senhorio. A Caducidade - por ocorrência de pressuposto legal: A caducidade opera-se automaticamente sempre que se verifique algum dos pressupostos da Lei. Actualmente, estes consistem em: Fim do prazo contratual - situação também dependente da denúncia; Verificação da condição à qual as partes subordinaram a vigência do contrato; Fim dos poderes legais de administração que estiveram na base da celebração do contrato (ex.: usufruto) - podendo no entanto ocorrer direito a novo arrendamento; Ocorrência da morte do inquilino - podendo nalguns casos haver transmissão do arrendamento; Destruição do prédio locado; Expropriação do prédio por utilidade pública;

Salvaguardando o fim do prazo contratual, em todas as outras situações apontadas a restituição do prédio só poderá ser exigida três meses depois da ocorrência.

Se o inquilino se mantiver no prédio passado esse prazo, com conhecimento do senhorio, considera-se que o contrato foi renovado. A Denúncia - por vontade de uma das partes:

Esta forma de cessação de contrato reveste-se de inúmeras particularidades. Tanto o senhorio como o inquilino têm de observar várias formalidades, com trâmites específicos para cada tipo de contrato. Contratos de Duração Limitada: Denúncia pelo Inquilino - Se pretender cessar o contrato por denúncia, o inquilino deverá comunicá-lo ao senhorio por escrito, com pelo menos 120 dias de antecedência e após seis meses de vigência do contrato; Denúncia pelo Senhorio - Para denunciar o contrato, o senhorio deve providenciar uma notificação judicial avulsa do inquilino com um ano de antecedência em relação ao fim do contrato ou a cada uma das suas renovações.

De notar que pela denúncia deste tipo de contratos não é devida qualquer indemnização ao inquilino. Contratos de Duração Não Efectiva: Denúncia pelo Inquilino - Nestes contratos, o inquilino deve observar um dos seguintes tipos de prazos: seis meses, nos contratos de prazo igual ou superior a seis anos; 60 dias, nos contratos de prazo de um a seis anos; 30 dias, nos contratos de prazo de três meses a um ano; 1/3 do prazo, nos contratos de prazo inferior a três meses. Denúncia pelo Senhorio - O senhorio deve interpor acção de despejo até 6 meses antes do fim do prazo contratual, tendo o inquilino depois três meses para abandonar a casa após a sentença. A possibilidade de o senhorio denunciar os contratos de renovação automática cinge-se no entanto a três situações: Se quiser ampliar o prédio, ou construir novos edifícios para aumentar o número de fogos arrendáveis; Se necessitar do prédio para a sua habitação (ver Acórdão do Tribunal Constitucional nº 55/99, de 19 de Fevereiro) e: seja proprietário, comproprietário ou usufrutuário da casa há mais de cinco anos ou se a adquiriu por sucessão, independentemente desse prazo; não tenha há mais de 1 ano casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria no mesmo local do fogo em questão; prove a necessidade dessa habitação; Se optar pela cessação do contrato em substituição da transmissão do mesmo quando ocorra a morte do inquilino. (consulte também: Transmissão de arrendamento).

O inquilino terá direito a uma indemnização correspondente a dois anos e meio de renda, sempre que ocorra desocupação da casa para habitação do senhorio. No entanto, o senhorio não pode denunciar o contrato se o inquilino: Tiver 65 anos ou mais de idade, ou Beneficiar de reforma por invalidez absoluta, ou Sofrer de incapacidade total para o trabalho, ou Viver no local há 20 anos ou mais, na qualidade de arrendatário ou de cônjuge sobrevivo (ver Acórdão do Tribunal Constitucional nº97/2000, de 17 de Março). Especificidade do Senhorio Emigrante:

Nenhum dos limites indicados ao direito de denúncia do senhorio terá aplicação se este, sendo já proprietário, comproprietário ou usufrutuário à data do seu arrendamento, for emigrante há mais de dez anos e pretenda regressar ao país ou já tenha regressado há menos de um ano.

O inquilino possui direito a uma indemnização bem como à reocupação da casa se o senhorio não efectivar o facto que o levou a denunciar o contrato, nomeadamente: Não utilizar o prédio nos 60 dias seguintes ao despejo; Tiver o prédio devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior; Não permanecer no prédio durante três anos; Não fizer a obra que originou a denúncia dentro de três anos.
Publicada por Saimóveis - Soc. Mediação Imobiliária, Lda.
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